自2023年开始，中国房地产市场的供求关系发生了明显转变。随着城镇化进入下半场，大规模的增量城市建设已成为历史。在房地产存量时代，行业正在经历前所未有的变革。

根据戴德梁行的数据，到2022年底，沪深两市17家上市银行对公房地产不良贷款余额达到2564亿元，一年增长72%。在持续去杠杆的宏观背景下，房地产“不良”时代已开启。

传统的不良资产处置方式是以“时间换空间”，但在房地产市场下行周期下，传统方式“失灵”。如何寻求发展是行业内待解决的难题。

图/对话国锐集团创始人、董事局主席魏纯暹先生

国锐集团以产品逻辑为出发点，用时间换取价值，积极寻找存量市场中的优质项目，深入挖掘单个项目的价值。然后利用主业优势对其进行二次规划设计，使不良项目获得新生。通过产品力的赋能，国锐集团成功地将广州黄埔区的一处工业产业园从经营困境中拯救出来，将其转型为新能源汽车和高科技企业的聚集地。

不良资产处置来了个“创新者”

广州国锐科学城未来科技谷的改造是不良资产破局的一个成功案例。该产业园地理位置优越，之前主要从事跨境电商业务，但在三年疫情后营收下降，无法偿还贷款而破产重整。

图/广州国锐科学城未来科技谷实景

国锐集团以破产重整投资人为切入点，成功处理了这项不良资产，成为广州首个采取出售式重整形式获取的案例。该项目的特点是位于较好的工业开发区、有一定规模和改造提升空间、资产较干净且经过法院处置。

第一太平戴维斯报告指出，广州存在有效土地供应少、分布零碎的问题。在存量土地时代，获取优质项目考验企业能力。盘活存量土地有助于发挥最大功能效益，对城市经济发展和社会进步具有重要意义。

国锐集团认为产业园此前问题在于定位不准、与市场错配。经过重新市场调研，国锐针对当地产业链、现有存量产品和未来产业趋势进行重新打造。目前园区已引入小米汽车国内首批、华南地区首个交付中心，以及特斯拉、零跑汽车等知名新能源车企，成为国锐集团在大湾区的标杆项目。

图/广州国锐科学城未来科技谷实景

魏纯暹表示，产业园目前有稳定现金流，且有空地待开发，国锐集团可充分发挥价值专家的能力，为产业运营带来更多优势。未来，国锐集团将着力导入优质产业资源，重点引进新能源汽车上中下游产业企业，以及新一代信息技术、人工智能、智能网联企业等。

入局不良资产是抓机遇也有底气

在当前房地产市场环境下，国锐集团更看重深挖单体不良资产的价值，通过20多年房地产精品项目经验，把每一个不良资产的独特价值挖掘出来。魏纯暹认为，国锐集团的价值在于，把空间造好，把内容装进来，房屋才有了价值，否则就是混凝土的重新堆砌。国锐集团长期看好中国经济发展和长期资产价格上行，因此还在持续不断地在市场上掘金，发掘优质项目机会。

外界看来，国锐集团是一家专注于价值增长的投资管理集团。基于对价值的洞察和市场判断，借助不动产开发运营经验、设计规划与管理执行能力、资产市场化处置能力以及国内外市场经验和技能，致力于实现全链路价值兑现。实际上，国锐集团早在20年就有过成功重构，提升价值的案例，将位于北京三里屯的危旧居民住宅改造成引领潮流的商业中心。

图/北京三里屯Village建成投运后实景

图/北京三里屯Village建成投运后实景

干擅长的事链接更多投资人

国锐集团针对不良房地产项目有一套独特的方法论。首先分析每个项目的问题所在，然后提供资金支持，同时进行市场调研、重新定位、前期设计、全面开发、运营管理以及服务提升，确保项目价值的提升。在接手项目后，会综合考虑项目所在区域的产业和自然环境，改造园区存量物业和规划新建物业。遵循“城市记忆、低碳环保、智慧园区”的理念，通过“空间运营+内容运营”的模式，推动存量物业的转型升级。

图/广州国锐科学城未来科技谷拟规划改造示意图

国锐集团在改造过程中，与专业建筑师团队合作，将科技、文化、时尚、创意等元素融入旧厂房，既展现城市活力和时尚科技，又延续在地文化，实现新旧、传统与时尚、历史与现代的融合。

粤港澳大湾区是中国经济活力最强的区域之一，具有健全的工业体系、完备的产业链和创新要素集聚等优势，可为企业提供有力资源支撑。这符合国锐集团的投资选址需求。魏纯暹表示，国锐集团未来将加大对大湾区的投入。

图/广州国锐科学城未来科技谷已签约入驻的小米汽车图车间效果图

国锐集团将持续聚焦于新一代信息技术、人工智能、先进制造、生物医药、新能源、新材料和航天航空等产业领域，这些领域都是国家“十四五”规划的重点发展方向。魏纯暹表示，国锐一直在思考自己的发展方向，并认为应该专注于自己擅长和国家政策鼓励的领域。未来，国锐集团希望不只是投资人，更能以服务商身份，为大家提供更多的服务，这样才能更好地体现出国锐的价值。