2023年，房地产市场修复不如预期，百强房企整体业绩继续呈负增长状态，其中民营房企的销售困境更为严峻，生存空间不断收窄，许多曾被称为“地产黑马”的房企已被打回原形。

不过，在行业大浪淘沙、跌宕起伏之中，也有民营房企逆流而上，抓住了发展机遇，活得更加“滋润”了。

这些房企中，有些坚持“深耕一城”策略，在一座城市的市占率就达到25%；有些则壮大本土口碑优势，大本营省份市场销售贡献度超过99%；有些则趁其他房企出险之际，凭借资金能力四处吸纳土储；也有部分企业背靠母公司的实力，依靠多元化业务反哺地产开发。

有些房企消失于百强名单，也有房企逆势补位。在土地市场火爆的那些年，中小型房企连热门城市土拍的门槛都摸不到，而现在他们依托积攒多年的实力杀回，成为土拍座上宾。随着诸多楼市利好政策的出台，未来房地产行业及企业或将进入新一轮的发展期。

图片摄影：任玉明

“深耕一城”型房企迎来发展机遇

今年“最敢拿地”的民营房企，是总部位于杭州的滨江集团（002244.SZ），作为一家区域型房企，其拿地额超越了全国化布局的民企龙湖。

根据中指研究院发布的2023前11个月房企拿地权益金额榜单，中海、保利、建发、华润、绿城、招商蛇口、中铁建、万科、越秀、滨江位列前十名，榜单中纯粹的民营房企只有滨江一家。

关于2023年的拿地情况，滨江集团于12月25日在答投资者问时表示：截至目前，2023年公司合计取得土地32宗，总投资金额560亿，权益投资额242亿，新增货值超1000亿元。滨江这千亿货值土储基本都集中在大本营，32宗地块中，有26宗在杭州，其余则分布于浙江省内其他经济基础扎实的二三线城市。

在杭州，“拿地王”滨江的市占率已经达到25%。今年前三个季度，滨江坐稳了杭州市场房企全口径销售额、权益销售额两个榜单的冠军。

据中指研究院统计，今年前11个月滨江的杭州市场销售额达到了1430.8亿元，是榜单第二名绿城中国在杭销售额的2.58倍。

在今年的行业环境中，大部分房企都在亏损，而滨江的财务表现优秀，实现了营收和归母净利润双双上涨。2023年前三季度，其营业收入达到463.9亿元，同比上涨134%，实现归母净利润24.7亿元，同比上涨20%。

滨江多年来一直保持两个特点，一是坚持投资聚焦、区域深耕，只投资自己最熟悉的市场，绝大多数资金投向杭州，另外会考虑浙江省内部分经济发达城市。二是坚持产品力和服务力，其打造出来的产品在杭州市场的客户认同度高，经常出现“老带新”、熟人关系介绍购房的情况，由此也带来营销费用的降低。

在过去知名的浙系房企佳源、祥生、宋都等相继出险后，另有一批较为低调的浙系房企崛起了，滨江是“老大哥”，除了滨江外，还有兴耀房产、中天美好等企业。

在不久前结束的杭州土拍中，最热门的一宗地就被杭州兴耀房产拿下。这家房企此前并不知名，不过在克而瑞1-11月杭州房企销售榜单上，这家公司已经以173.01亿的销售额，升到了第6名。今年8月时，兴耀官方微信公众号曾高调宣布其已提前并超额完成上半年销售指标，在土地市场共获取7宗土地。

兴耀在杭州是一家老牌房企了，成立于1999年，其母公司兴耀控股集团还涉足建筑、市政、城市园林绿化工程、商务服务业等领域，董事长为黄耀坤，据其官微公众号，兴耀物业和兴耀电力是今年杭州亚运会滨江主会场的重点物业服务保障单位和电力服务保障单位。

总部位于杭州的房企中天美好，几年前在杭州市场排名还在十名开外，今年前三季度销售额已经排到第五名，该公司董事长华学严此前接受媒体采访时曾表示，过去历年杭州土拍，中天美好都有参与，但是屡次败下阵来，因市场竞争激烈导致市场份额减少，甚至让他产生了自我怀疑——还能否在杭州市场立足？而近两年，因为保持了现金流的健康，中天美好反而变得活跃起来，赶上土拍政策调整，拿地就有了更多机会。

在南京市场，也有类似的民营房企正在崛起，比如已经深耕南京30多年的金基集团。在2023年1-11月南京房企销售榜单中，金基以109.35亿元的全口径销售额排名第三，是榜单前五名中唯一一家民营房企。

2016年到2017年，南京楼市和土地市场双双火爆，在这期间，金基在南京几乎没有拿地。因此在前几年的南京市场排行榜上，也几乎见不到这家房企的身影。

但是到了2022年7月，这家房企突然发力、逆势扩张，一举拿下南京大校场、人居森林、桥林、老城东四宗地，总耗资超过70亿元。2023年，金基集团新推5个项目，包括新睿樾府、璟樾府、璞悦和园、璞悦隽园以及金基瞻月府等，因而一举站上南京销售榜单前三，而去年这家房企也已进入了全国百强房企行列。

制造业中跑出“地产新星”

在安徽芜湖起家的伟星房产，是今年地产行业风头正劲的民企。克而瑞数据显示，2023年1-11月，伟星房产以273.9亿元的操盘销售金额，居销售榜单第41位，销售额超过了雅居乐、中骏、合生创展、龙光等一众知名房企。

前11个月，伟星房产新增土地货值322.4亿元，新增货值规模超过了保利置业、象屿置业、中建东孚以及金地集团等，位列新增货值TOP100榜单第15位。

在今年3月的南京首轮集中供地中，伟星拿下了南京土地市场历史中楼面价第二高地块，引发业内关注。此外，伟星还在杭州、台州、合肥、芜湖、马鞍山等长三角城市屡屡出手拿地，不断扩张其项目版图。

根据企查查，安徽伟星置业有限公司的大股东为章卡鹏，他担任伟星集团董事长兼总裁。章卡鹏是浙江临海人，1965年出生，曾任临海市有机玻璃厂厂长，其后自主创业，伟星集团乘着改革开放东风，打造出服装辅料、新型建材、房地产、水电、金融投资五大产业，章卡鹏也拥有了两家上市公司，分别是伟星股份（002003.SZ）和伟星新材（002372.SZ）。

2000年，伟星进入安徽经济强市芜湖经营房地产，第一个项目叫做中西友好花园，经过20多年发展，伟星累计销售了250多万平方米的房子，在芜湖市场的占有率达到了30%，成为安徽省内唯一一个在单一城市销售额能超过百亿元的房企。

和伟星类似，今年还涌现出不少母公司有实业背景的房企，比如江苏南通的亚伦地产，在2022年全国土地市场深陷低谷时，这家公司开始大举投资一二线城市土地，今年前11个月已经耗资59亿元拿地。亚伦地产的掌舵人刘伯香出生于1951年，是南通知名的纺织业大亨。南通的纺织产业历史悠久，高端家纺规模位居世界第三、全国第一。南通亚伦集团成立于1976年，业务涵盖家纺产业、不动产物业、房地产开发三大板块。

克而瑞研究中心认为，本轮崛起的民营房企主要分为两种类型。

一种是“复苏的地头蛇”——在2017-2019年房地产市场快速扩张的过程中，很多“地头蛇”开始冬眠。近年行业洗牌后，许多规模房企发展陷入停滞，此前那些具有市场认可度的本土房企又凭借口碑以及资金安全性再度杀回，同时各地的拿地门槛以及拿地资质也一降再降，在部分城市的土拍中，又出现了那些曾经熟悉却又被淡忘许久的名字。

这类房企一般在省份内部口碑不错，深耕力度很强。平均来看，这类企业的起源省份销售额贡献占比达到77%，对单省份的依赖度较高，全国化程度相对较低。深耕上海的宝华集团、南京的金基集团、济南的银丰投资、深圳的京基集团等企业对起源省份市场依赖度达到99%以上。

另一种则是整体竞争力强的民营企业，这类企业普遍有母公司，产业多元，母公司同时涉足地产上下游产业链，能对地产开发进行反哺。

值得注意的是，这一批涌现的“地产黑马”多数还没上市，融资能力相对受限，因此接下来能否继续快速扩张有待观察。像伟星这类房企近两年大举拿地后，不断通过股权质押的方式进行融资，企业资金压力凸显。

和其他活着的房企一样，这些新近崛起的房企也需要学习行业寒冬下的生存法则。克而瑞研究中心认为，经历过洗牌之后，未来行业企业发展也将进入一轮新的稳定期，当前这些获得发展机遇的企业，要想业绩持续稳定上升以及获得更大发展的空间，仍需要在投资布局、产品研究、多元化辅助等多方面提升完善，有无持续拿地能力、在改善型趋势下产品升级能力也将成为重要的考量，从规模化房企的发展经验来看，对产品进行标准化、工程建造标准化、供应链品牌丰富、组织架构的持续更新，则是企业快速发展的加速器。

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马一凡

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